Initiatief
De Thallia groep onderzoekt en ontwerpt oplossingen voor nog niet ontwikkelde percelen en in onbruik geraakte gebouwen met de focus op ontwikkeling of herbestemming naar maatschappelijke functies en zorgfuncties.
Dit doen we vanaf de initiatieffase, waarin nog veel vragen en mogelijkheden open liggen.
Een project kan enkel een idee zijn, zonder locatie of gebouw, maar het kan ook een in onbruik geraakt gebouw zijn zonder bestemming of een stuk grond zonder concrete invulling.
We werken in opdracht van bijvoorbeeld eigenaren, (zorg)instellingen of investeerders. Tevens nemen we zelf het initiatief wanneer we tegen een geschikt object aanlopen.
Op eigen initiatief benaderen we na het nodige vooronderzoek eigenaren met nieuwe ideeën, of we werken in opdracht en we gaan op zoek naar een geschikte locatie voor een gewenste ontwikkeling of zoeken een geschikte bestemming voor een specifiek object of specifieke locatie.
Naast het herontwikkelen van in onbruik geraakte gebouwen is ook volledige nieuwbouw een mogelijkheid wanneer niet een gebouw maar een stuk grond opnieuw ontwikkeld moet worden.
visie
De Thallia groep denkt in mogelijkheden. In onze ogen bestaat er voor ieder probleem een geschikte oplossing. Vaak zijn een heldere visie, geduld en doorzettingsvermogen de sleutel om tot een oplossing te komen.
toekomstbestendig
Een visie voor een bepaald object moet toekomstbestendig zijn, dat wil zeggen, een nieuwe functie voor een gebouw moet voor een lange periode financieel bestaansrecht hebben en zekerheid bieden. Een gedegen exploitatieplan moet ten grondslag liggen aan een project om op zijn minst investeringskosten terugverdienen en acceptabel rendement opleveren.
Bij monumenten kan dit betekenen dat het rendement minimaal is. Behoud van het gebouw, voorkomen van verval, en dekking van onderhoudskosten met beperkt of zelfs zonder rendement weegt soms op tegen het alternatief: niets doen en verlies leiden op instandhouding en onderhoud.
context
Context bepaalt in belangrijke mate de visie voor een object. De context bestaat onder andere uit de stedenbouwkundige situatie, de sociale samenhang en het historisch perspectief. Een kleine dorpskern heeft bijvoorbeeld een ander draagvlak voor commerciële of maatschappelijke functies dan een grote stad.
Ook historische context, de identiteit van een gebied en bevolkingssamenstelling zijn van belang. Thema’s als bijvoorbeeld geloof, vergrijzing en ontvolking spelen wellicht een rol.
draagvlak
Een belangrijke voorwaarde voor succes is draagvlak creëren.
We brengen alle partijen die direct of indirect betrokken zijn bij een project samen om met hen in gesprek te gaan en onze visie te delen.
Concept
De Thallia groep ontwikkelt passende concepten voor allerlei soorten bestaande gebouwen en voor stukken grond waar een ontwikkeling wenselijk is.
In een goed concept valt alles samen: de functie, de gebruikers en ook de toekomstbestendigheid van een plan.
Het is daarom niet eenvoudig om tot een geschikt concept te komen. Ieder concept vereist nader onderzoek naar haalbaarheid.
Het concept geeft de essentie van de oplossing weer.
Een concept is de combinatie van functie en gekozen oplossing. In de functie ligt de doelgroep besloten. Een zorgfunctie richt zich in het algemeen op ouderen of jeugdzorg op het huisvesten van jongeren. Een maatschappelijke functie zal ruimte bieden aan bijeenkomsten van groepen met weer ander soort ruimte eisen. Niet iedere functie en doelgroep zal geschikt zijn voor een bepaald project.
haalbaarheid
Een idee is pas waardevol als het ook kan of mag. De Thallia groep kan vanuit eigen kennis en ervaring snel inschatten of een idee levensvatbaar is.
Potentieel goede ideeën kunnen we snel dieper analyseren en ruimer onderzoeken.
Haalbaarheid wordt op meerdere aspecten onderzocht. Te denken valt aan de mogelijkheden van het bestemmingsplan, voorstudies voor een ruimtelijke opzet zoals vlekkenplannen en een eerste kosten verkenning en exploitatie opzet.
Enige uitwerking van een plan is noodzakelijk om haalbaarheid te kunnen toetsen. In een stappenplan werken we gefaseerd van grof naar fijn. Een vlekkenplan geeft globale inzichten en cijfers, als die positief blijken loont het om een vervolgfase met een eerste ontwerpverkenning in te zetten waarin eventueel nog mogelijke varianten onderzocht worden.
Daarnaast speelt ook de bereidheid van overheden een grote rol. In veel gevallen zijn er belemmeringen en beperkingen vanuit bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een bepaald beleid, die een gewenste ontwikkeling niet toelaat. Door in een vroeg stadium met de betreffende overheden in overleg te gaan krijgen we snel duidelijkheid over mogelijke ontheffingen of mogelijkheden voor bijvoorbeeld bestemmingsplanwijzigingen.
Uitwerking
De Thallia groep is als combinatie van projectontwikkelaar en architect in staat zelf plannen te ontwikkelen en uit te werken zonder tussenkomst van een externe partij.
Het staat een opdrachtgever vrij een eigen partner aan te dragen voor de uitwerking van onderdelen.
Een project wordt in fases verdeeld zodat in de initiatieffase de investeringen minimaal kunnen blijven. Iedere vervolgfase vraagt om een verdieping in de uitwerking waarna nieuwe cijfers en gegevens getoetst kunnen worden.
Enkele voorbeelden
De uitwerking begint vanaf de eerst conceptontwikkeling. Oplossingen voor een gebouw worden ruimtelijk programmatisch met schetsstudies en vlekkenplannen ingevuld. Een vlekkenplan is ook nodig voor een eerste grove exploitatie opzet. In een vooronderzoek kunnen meerdere vlekkenplannen onderzocht worden op geschiktheid.
Een massamodel met een eerste ruimtelijke opzet is nodig voor toetsing aan bestemmingsplan.
Een voorlopig ontwerp is nodig voor een principe vergunningsaanvraag. Hierin is de engineering en het in overeenstemming maken aan het bouwbesluit nog niet uitgewerkt.
Een definitief ontwerp voorziet in materialisering en definitieve maatvoering zodat de engineering kan worden ingezet.
Voor de vergunningsaanvraag moet het ontwerp dusdanig opgewerkt zijn dat alle onderdelen voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Alles moet kloppen. Denk aan constructieve veiligheid, gezondheid, brandveiligheid en het voldoen aan energetische eisen.
We hebben we de capaciteit om ontwerptekeningen te vervaardigen, 3D visualisaties te maken, vergunningsstukken te verzorgen en werktekeningen voor de uitvoeringsfase te maken.
Daarnaast kan de Thallia groep als ontwikkelaar zelf een plan tot en met de uitvoering realiseren.
Begeleiding
Gedurende een project begeleid de Thallia groep een opdrachtgever door het ontwikkelproces heen. Dit uit zich bijvoorbeeld in het structureren van de opgave, het in kaart brengen van mogelijkheden en het opstellen van een stappenplan.
Iedere fase leidt tot een specifiek resultaat waaruit blijkt of voortzetting naar een vervolgfase zinvol is. We werken naar een positief resultaat voor iedere fase toe, waarin het doel iedere keer “groen licht” verkrijgen is van instanties of overheden.
We voorzien de opdrachtgever van de nodige onderzoeken, adviezen en rapportages die hem bij belangrijke beslismomenten ondersteunen.
Een belangrijke eigenschap van de Thallia groep is het plaatsvervangend vervullen van de opdrachtgeversrol met een regiefunctie voor het totale project. Anders gezegd, we ‘ontzorgen’ de opdrachtgever.
We begeleiden niet alleen de opdrachtgever maar het totale project. Hierdoor is het mogelijk daar waar nodig specifieke kennis en know-how in te zetten. Door de centrale coördinatie is efficiency gegarandeerd en worden de doelstellingen voortdurend bewaakt.
Plan
Professionele planvorming in ontwerp, stedenbouwkundige gebiedsontwikkeling, bestemmingsplan wijzigingen en vergunningprocedures van idee tot uitwerking.
Gebruiker
De gebruiker is de maatstaf voor de functieverandering van een gebouw en staat zodoende centraal vanaf het eerste ontwerp tot en met de uiteindelijke planvorming.
Exploitatie
Opzetten van een exploitatieplan, doen van haalbaarheidsonderzoeken en het zoeken naar en overleggen met een of meerdere passende exploitanten.
Financiering
Vaststellen van de financieringsvorm, bemiddeling in financieringsoplossingen bij banken, particuliere investeerders en mogelijke subsidietrajecten.